הצבאים עוד לא יודעים

"רכס לבן" הוא פרויקט בנייה מתוכנן בהרי ירושלים, במדרונות היורדים ממושב אורה לכיוון נחל רפאים. התוכנית מקדמת בנייה בשטח פתוח שבו נובע אחד המעיינות היפים בהרי ירושלים – עין לבן. בחלק העליון של הרכס ייבנו כ-5,250 יחידות דיור וכ-300 חדרי מלון. ב-2017 החלה הוועדה המחוזית של ירושלים לדון בתוכנית חדשה לאזור, שהיתה למעשה חידוש של תוכנית ספדי שנדחתה ב-2007. יותר מ-6,000 התנגדויות הוגשו, אך התוכנית אושרה בוועדה המחוזית והמשיכה להתקדם. בימים אלה צפויה ועדת הערר של המועצה הארצית להכריע את גורלה. במשרד השיכון כבר דנים בתוכנית לבניית עוד 1,500 יחידות דיור על חשבון שטח ירוק נוסף ממערב לשכונה החדשה.

חומה מול חומה

העתיד הצפוי לנוף התנ"כי של הרי ירושלים נשקף בבהירות מחורבת קייאפה, ליד צומת האלה. חומות העיר המבוצרת שיש המתארכים אותה לתקופת דוד המלך, ניצבות מול חומות ההרחבה של רמת בית שמש, שנבנו בהפרש של 3,000 שנה, ונראה ששני המבצרים מאיימים זה על זה. ב-2016 נחשפו שרידי החומות וחורבת קייאפה הוכרזה כגן לאומי, וכך נעצרה התרחבותה דרומה של רמת בית שמש.
התוכנית לבניית אלפי דירות לציבור החרדי אושרה ב-2014, אף שתוכננה על אתר ארכיאולוגי, על חלק ממסדרון אקולוגי ועל שטחים פתוחים. מאבק שניהלו תושבים וגופים ירוקים הצליח לשפר את התוכנית אך לא לבטל אותה.

החצר האחורית של חיפה

­­­­­­"הוואדיות הם מרכיב מהותי בדי.אן.איי העירוני של חיפה", נכתב בתוכנית אב לוואדיות שיזמו עיריית חיפה והחברה להגנת הטבע. פעם הוואדיות הציעו שבילי צעידה משכונה לשכונה, אך כיום – בעיקר בצד המערבי של הכרמל – הפוסעים בהם רואים סביבם הרבה פסולת – ואת לחץ תוכניות הבנייה. מתחם ברל כצנלסון היא תוכנית התחדשות עירונית (פינוי בינוי) שאושרה בסוף 2011 ביוזמת עיריית חיפה ומשרד הבינוי והשיכון. במסגרת התוכנית נהרסו שבעה שיכוני רכבת משנות ה-50 ובמקומם נבנים שבעה בניינים חדשים בני 9-15 קומות עם כ-486 דירות. החומות החיצוניות של המתחם נבנו מטרים ספורים מנחל זיו, וצינור ניקוז ענק בולט  מהן ושופך נוזלי בנייה ישר לתוך ערוץ הנחל. גם מדרונות ואדי אחוזה משובצים בפסולת בנייה המושלכת מרחוב יוסף שכטר. נדמה שכל שיח מסתיר מיכל צבע ריק או שקית מלט.

אדמה מורעלת

בצפון הרצליה, צמוד לגן הלאומי אפולוניה מתוכננות שתי תוכניות לבניית כ-4,000 יחידות דיור. התוכנית כלואה בין כביש החוף, שכונת נוף ים וגן לאומי חוף השרון, ומתוכננת בשטח שבו פעלה התעשייה הצבאית. ביולי 1992 התפוצצו במפעל תע"ש עשרות טונות של חומרי נפץ בתאונה שבה נהרגו שני עובדים ו-66 נפצעו. כעבור חמש שנים נסגר המפעל כשהוא משאיר אחריו זיהום כבד של הקרקע ומי התהום. בשנים שחלפו מאז החל להשתקם בית הגידול, ואל האזור חזרו עופות דורסים ועדר צבאים.תוכנית הבנייה אושרה ב-2015 במסלול תכנון מזורז של הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל). ארגונים ירוקים ותושבים עתרו נגדה ובית המשפט העליון אפשר את המשך הפיתוח, אך לאחרונה קבע שיתקיים דיון נוסף בנושא. כרגע בעיית זיהום הקרקע עדיין לא טופלה וסקר סיכונים שדרש בית המשפט טרם פורסם. היזמים כבר ממתינים לעלות על הקרקע.

כאוס עירוני

כמעט בכל רגע נתון רחוב מגוריי בגבעתיים נחסם כדי לאפשר למשאיות להיכנס לאתרי הבנייה בשכונה. עצים נכרתים, בניינים גבוהים וצפופים נבנים ברחובות צרים, ואת המדרכות חוצות מכוניות בדרכן לחניון תת קרקעי חדש. גבעתיים היא העיר הצפופה בישראל, אחרי בני ברק.כדי למנוע בנייה בשטחים פתוחים אין מנוס מלצופף את הערים. השאלה היא איך לעשות את זה נכון. תוכנית המתאר תמ"א 38, שנועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה לכלי להתחדשות עירונית בערים יקרות. השיקולים בתכנון הפרויקטים אינם בהכרח סביבתיים אלא מקסום הרווח של יזמים. התוצאה היא צפיפות שלא תמיד מחמיאה למרחב הציבורי. תוכניות תמ"א גם לא מתחשבות בעומס שמטילה האוכלוסייה החדשה על התשתיות הקיימות. סיבה לאופטימיות: התמ"א תתבטל בעוד פחות משלוש שנים לטובת תוכנית אחרת שהדיונים בה היו אמורים להתחיל לאחרונה.

להסתיר את השמש

לפני שנה הסתיים אכלוס מגדל ארלוזורוב 17 בתל אביב, שהפנטהאוז בו הוצע למכירה ב-200 מיליון שקל. בצפון הישן, מתוך הרחובות הקטנים והבתים בני שלוש הקומות, מזדקר עכשיו המגדל ש-29 קומותיו מחופות זכוכית ואלומיניום בוהקים. המגדל נבנה על מוסך האוטובוסים הישן של חברת דן. אמנם יזמי המגדל נדרשו לנקות את הקרקע מהזיהום שהותיר אחריו המוסך, אך מעבר לכך התועלת לציבור מבנייתו מוגבלת למדי - גן ציבורי קטן וחניון ציבורי תת-קרקעי. על פניו הנזקים למרקם העירוני כתוצאה מבניית המגדל שמייצר הצללה על השכונה ומסתיר את השמיים – נראים גדולים לעין שיעור.

למי העצים מפריעים?

יום בהיר אחד עץ הפיקוס הוותיק שליד ביתי נכרת בפתאומיות, והגזע שהיה לגדם הפך לשולחן הקפה של מנהלי אתר הבנייה הסמוך. עתידו של עץ האראוקריה- רמה ברחוב פרץ חיות בתל אביב כבר נחרץ והוא זקוק לנס כדי להינצל. האישור לכריתת העץ הנדיר, שגילו מוערך ב-70 שנה, ניתן כדי לאפשר את בנייתו של מרתף חניה. ואלה שתי דוגמאות מאלפים רבים בשנה. על הקלות המקוממת שבה נכרתים עצים מעידים הנתונים היבשים: מינואר עד מארס 2020 הונפקו היתרים לכריתת 15,461 עצים (וזאת למטרות בניה בלבד) ולהעתקת 1,574 עצים נוספים בכל הארץ. כדי לכרות עץ אין צורך לפרסם הודעה לתושבים ולכן הם מתקשים לעצור את המסורים. על חייהם של העצים מאיימות גם פרקטיקות פחות רשמיות כמו גיזום אלים, חיתוך שורשים, ריסוס והרעלה. לעיתים אישורי הכריתה מותנים בשתילת עצים חדשים לאחר הבנייה, אך הם יתקשו לשרוד בקרקע ספוגת בטון.

ארמון בחול

יום בהיר אחד, גילו תושבי אשדוד שמנוף שהוצב בחוף החל בעבודות ההקמה של מלון הילטון, כמה עשרות מטרים מקו המים. התוכנית אושרה עשור וחצי קודם, כמעט בחטף, ממש לפני חקיקת חוק החופים ב-2004. התושבים והארגונים הירוקים יצאו למאבק נגד הבנייה המאסיבית, אבל בעיריית אשדוד מעוניינים לקדם תוכנית לפיתוח מלונאות בחוף הצפוני, והאישור לבניית שני בתי מלון בני ארבע קומות עד לגובה של 14 מטר ניתן. לאחרונה ביקשו היזמים להגביה את הבניינים ולהגדיל את כמות החדרים. בקשתם כבר קיבלה את אישור העירייה.

פיל לבן בחוף

90 מטר מקו המים של אשדוד עומד שלד מלון הבוטיק סן טרופה, כמו פיל לבן ששקע בחול.  התוכנית אושרה במקור ב-1990, הרבה לפני המגבלות שהטיל חוק החופים שעבר ב-2004. היא נדונה בוועדה לשמירת הסביבה החופית (ולחוף) שחייבה את היזמים לסלול שביל ציבורי ולצדו גינון בין החוף למלון, כדי לרכך את השימוש הפרטי. בניית הפרויקט החלה בסוף 2013 ולוותה בהתנגדות עזה מצד תושבים וארגונים ירוקים. היזם פשט את הרגל, ולאחרונה נרכש הפרויקט על ידי איש העסקים ג'קי בן זקן שמעוניין להגדיל את זכויות הבנייה. אישור התוכנית נמצא בסמכות ועדה מחוזית דרום של מנהל התכנון.

מגדלים פורחים בחול

כיכר אתרים נחנכה ב-1975 אך ימי הזוהר שלה היו קצרים והתגלגלו במהרה להזנחה רבת שנים. במלחמת המפרץ ראש העיר, שלמה להט, הביע תקווה שטיל סקאד יפול על הכיכר ויהרוס אותה. מחליפו בתפקיד, רון חולדאי, החליט לקדם בנחישות תוכנית גרנדיוזית להריסת הכיכר ולבניית שלושה מגדלים בני 40 קומות המיועדים למגורים ולמלונאות. התוכנית עוררה התנגדות עזה מצד תושבי העיר והתגלגלה למאבק משפטי שנמשך שנים. לאחרונה הציגה העירייה מסמך מדיניות המצמצם את הבנייה בכיכר לשני מגדלים בני 25 קומות, אולם תוכנית סופית לא הוצגה ונראה שסופו של המאבק הזה לא צפוי בקרוב.

סכנת התמוטטות

מצוק הכורכר המרשים ברצועת החוף של נתניה נמצא בתהליך מתמשך של שחיקה, בגלל שילוב של איתני הטבע ומעשה ידי אדם, כמו בנייה על המצוק ולמרגלותיו.
עיריית נתניה שאישרה בניית המגדלים לאורך המצוק, ניסתה למנוע את התמוטטותו, אך הפעולות שנקטה התבררו כלא אפקטיביות. עתה היא מבקשת להתמודד עם הבעיה באמצעות תוכנית הנדסית שתגדיל את כמות החול בחוף. לפי התוכנית אמורים להיבנות 12 שוברי גלים שנועדו לעצור את הגלים ששוחקים את המצוק. פעולה נוספת היא שאיבת חול מלב הים אל החוף שתימנע מהגלים לכרסם את תחתית המצוק. אבל בעירייה מעוניינים לנתב את החול גם לשימוש נוסף: הרחבת רצועות החוף בדרום העיר. בחברה להגנת הטבע חוששים כי אם יורחבו החופים, רצועת חוף טבעית ושקטה תהפוך לחוף מוכרז וממוסחר. בימים אלה יוצא מכרז לבחירת החברה שתבצע את עבודות הפיתוח.

מציבורי לפרטי

שער הים הוא פרויקט בנייה על הצוק בחוף סירונית בנתניה. התוכנית אושרה לראשונה ב-1973 והמאבק עליה נמשך עד שנת 2017 ומדגים כיצד שטח ציבורי מתגלגל בסופו של דבר לידיים פרטיות. המגרש שעליו אושר הפרויקט התחיל את דרכו כשטח פתוח בבעלות עיריית נתניה. אחר כך נבנתה בו בריכה עירונית ובהמשך הוא נמכר לידיים פרטיות, בהליך שלטענת המתנגדים מעורר חשדות לשחיתות. התוכנית עברה כמה שלבים שהובילו להגדלת זכויות הבנייה ושינוי היעוד ממלונאות למגורים. עמותת אדם טבע ודין עתרה נגד המגדל המתוכנן בטענה שהוא נמצא בטווח של פחות מ-100 מטר מהחוף. אחרי מאבק משפטי הושגה פשרה שלפיה היזמים יהרסו את החלק הקרוב לקו המים, ויקצו שטח הפונה לים לטובת הציבור.

פשוט תכנון גרוע

התוכנית לבניית שכונת אכזיב בצפון נהריה אושרה בשנת 1994. בסמוך לרצועת חוף בתולית תוכננה בנייה של 70 בתים צמודי קרקע קרוב לקו המים, ומאחוריהם שורות של מבנים בני ארבע ושמונה קומות. במקור כללה התוכנית כ-800 יחידת דיור וכ-800 חדרי מלון. השכונה, שגובלת בגן הלאומי אכזיב, מנותקת מנהריה, וממוקמת על שטח שזוהם באסבסט ממפעל איתנית שנסגר. הזיהום גרם לעצירת הבנייה שלוש פעמים. בנוסף, ממזרח לשכונה נמצא מפעל תעשייתי שבין היתר עושה שימוש בחומרים מסוכנים.
התנגדות של אזרחים וארגונים ירוקים לבנייה הגיעה לוועדה המחוזית ומשם לדיונים משפטיים שבהם התברר שכל הצדדים רואים בה פשוט תוכנית גרועה. המאבק הוביל לפשרה שהרחיקה את הבנייה 200 מטר מקו החוף, בעוד שבקרבתו יהיו שימושים ציבוריים ויוגדל השטח הירוק. אולם גם הפשרה הזו לא מונעת את הנזק שנגרם מבנייה מאסיבית ליד חופים טבעיים.

החול נעלם

בחופי ישראל הולך וגדל המחסור בחול. התופעה הזו ניכרת ברצועות חוף שהופכות צרות יותר ויותר, ובמקום חול מבצבצות אבנים. הירידה בכמות החול החלה בשנות ה-60, כשמצרים בנתה את סכר אסואן ועצרה את החול והסחף שהגיעו ביחד עם מי הנילוס. גם שינוי האקלים שגורם לסערות הולכות ומתגברות, גורם לכך שיותר ויותר חול נסחף מהחוף בחזרה אל הים.
בחופי חיפה והקריות אפשר לראות מקומות שבהם הטיילת קרסה עקב התמעטות החול, והיסודות של סוכות המצילים נחשפו. בניית הנמל החדש בחיפה מחמירה את הבעיה. שובר הגלים שמגדר את הנמל מצפון וממזרח גורם לשינוי בזרימת החול במפרץ. חלק מהחול נאסף מצדו הצפוני של שובר הגלים וגורם לשינוי דרמטי בקו המים מול שובר הגלים.

השיעור נלמד?

הסיפור של מגדלי חוף הכרמל אינו חדש, אבל הוא רחוק מלהסתיים. זמן קצר אחרי שאוכלסו ב-1997, המגדלים הפכו לסמל של תכנון גרוע ואדריכלות מכוערת, שמציבה חומה בין הים והעיר. הטראומה שגרמו המגדלים שמה קץ להשתוללות הנדל"נית על חוף הים והאיצה את חקיקתו של חוק החופים ב-2004.
התוכנית אושרה ב-1978 והתירה לחברת מגדלי חוף הכרמל, שבשליטת יצחק תשובה, להקים ששה בניינים לצרכי מלונאות מגורים ומסחר על שטח של 100 דונם סמוך לחוף. בעקבות מאבק שניהלה עמותת אדם טבע ודין, צומצמה בניית המגדל השני בפרויקט. יתר ארבעת הבניינים לא נבנו עד היום. המאבק הוביל לפסיקה תקדימית של בית המשפט העליון שלפיה החופים נועדו לשימוש ציבורי, ויש למנוע שימוש פרטי כפי שנעשה במגדלי חוף הכרמל. בעקבות הדיון בעליון נראה כי הצדדים ישובו לדון בפתרון של ניוד זכויות הבנייה בפרויקט למקום אחר.

פחות מרבע סנטימטר לאדם

‍

‍

בעית הבנייה בחופים דורשת התייחסות מיוחדת. בצד אחד, מזמן כבר מקובל שהחוף הוא נחלת הכלל - נכס טבע ייחודי, כמו שמש ואוויר, השייך לציבור ולכן זכותו של הציבור להנות מגישה לרצועת חוף רציפה. מצד שני, בגלל הרווחיות, יש לחצי נדל"ן אדירים לבנות כמה שיותר קרוב לים.
חופי הים התיכון של ישראל משתרעים על פני 196 ק"מ, מתוכם כ-130 ק"מ נגישים לציבור (1.5 ס"מ לאדם) אחרי שמורידים שטחי אש, תחנות כוח, נמלים. רק 20 ק"מ מרצועת החוף מוכרזים כחופי רחצה, כלומר פחות מ-0.25 ס"מ לאדם.
במשך השנים נעשו ניסיונות להגן על רצועת החוף. בשנות ה-80, נקבע בתמ"א 13 איסור על בנייה ברצועה של 100 מטר מהחוף. חוק החופים מ-2004 הרחיב את ההגנה והקים  את הוועדה לשמירת הסביבה החופית (ולחוף). החוק קבע גם הליך אישור מיוחד ומחמיר לכל בנייה, או שינוי מהותי, בטווח של 300 מטרים מהחוף. החוק גם הרחיב את רצועת החוף המיועדת לציבור וקבע כי יש למדוד את המרחק שאסור לבנות בו מגובה 0.75 מטרים ולא מגובה אפס כפי שהיה נהוג. כך הורחק מזרחה קו ה-100 מטר.
הבעיה שהחוק לא חל על התוכניות הרבות שאושרו לפני חקיקתו, וכך נשארו בתוקף כמה עשרות תוכניות שלא עומדות בסטנדרטים הסביבתיים ופוגעות בזכויות הציבור.

‍

סייעו לאיסוף הנתונים לכתבה: יעל דורי (אדם טבע ודין), לידיה מורדבינקין ואורי נחמני (מגמה ירוקה), יאיר אסף שפירא (מכון ירושלים למחקרי מדיניות), עו"ד איתמר שחר, יאיר גיל, אמיר וינר (החברה להגנת הטבע), גיא זומר, דוד הברפלד, אסנת בנימין, שי הרשקו.
‍
לאתר של יונתן בלום: www.jonbloomphotographer.com

‍