גם בלי להכניס למשוואה את ההשלכות ארוכות הטווח של ההפיכה המשפטית שהוקפאה זמנית, שנת ה-75 למדינת ישראל מציגה תמונת מצב כלכלית-חברתית לא פשוטה. יוקר המחייה זינק, הריבית עלתה והמשכנתה התנפחה בהיקף שהפך את הדירה לחלום רחוק ובלתי מושג עבור מאות אלפי ישראלים. אלא שיש מי שההקדמה הזאת לא מתייחסת אליו, והכוונה אינה דווקא לבני טייקונים או ליזמי הייטק מצליחים. מדובר ביוצאי קיבוצים שעתיד הדיור המשפחתי שלהם נראה מובטח, נוח, פסטורלי, צמוד קרקע והכי חשוב, בזול. בזול מאוד. 

הקוד שפותח את השער הצהוב לקיבוץ הוא גם זה שמאפשר בניית צמוד קרקע בהנחה בלתי נתפסת בישראל של ימינו. הקיבוץ הוא שמחליט מי יקבל לידיו את הקוד, כאשר כמעט תמיד אלו הם בני הקיבוץ, בנים ממשיכים או מקורבים ששמעו על ההזדמנות מפה לאוזן ועברו את מנגנון הסינון שמאפשר קבלה. זה קורה בהמשך להסכמה של המדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל, למכור לקיבוצים שטחי קרקע גדולים במחירי הקרן ותוך שהיא מאפשרת להם להחליט למי למכור את הקרקעות ובכמה (להרחבה והסבר על גלגולן של ההנחות שמאפשרות את ההנחות הללו ראו תיבה בסוף הכתבה).

לקיבוצים אמנם יש מניות יסוד בהקמת מדינת ישראל אולם כבר מזמן אין בהם ימי גיוס לעבודה בפלחה ובפרדס, וגם לא פטרולים חמושים של החברים על גדר הגבול; רוב הקיבוצים הם כיום יישובים פרבריים לכל דבר ועניין בהם החברים עובדים בחוץ עבור משכורת ושתי מכוניות חונות ליד הבית. האם בסיטואציה הזאת הנחה של 80% על מחיר הקרקע היא עניין סביר? אם שואלים את אנשי הקיבוצים התשובה כמובן חיובית (ראו תגובות בהמשך).

תחקיר שומרים מרים את המסך מעל לעסקאות מתוחכמות שהמדינה חתמה עם הקיבוצים, עסקאות שנעשו מאחורי תילי תילים של תקנות סבוכות וביורוקרטיה שמעטים בקיאים בה. מספר המגרשים, יחידות דיור, גודל שטח וסכומי הקנייה, מתפרסמים רק שנים אחרי שהווילות פרחו בשטח, כאשר בזכות אותן עסקאות, מחזיקי הקוד לשער הצהוב, ימשיכו להחזיק בקרקעות הללו לדורות קדימה. 

"רוב המגיעים לקיבוץ הם בנים חוזרים מכיוון שמגבילים את הבנייה בקיבוצים", אומר ניר מאיר, מזכ"ל התנועה הקיבוצית. "ברגע שיש מספר מוגבל של בתים, עניי עירך קודמים. יש לא מעט קיבוצים שרוצים לגדול, אבל אם הם צריכים לעשות את בחירתה של סופי - להעדיף את הבן שלהם או את הבן של השכנה, ברור מה הם יעדיפו"

משלמים 120 אלף שקל, הבית שווה כבר שישה מיליון

בכניסה לקיבוץ מענית, עשר דקות נסיעה מפרדס חנה-כרכור, יש גן שעשועים מהסוג שאפשר למצוא כמותו ביישובים רבים בארץ. קובץ של תמונות משפחתיות תלויות על הגדר של גן השעשועים, פרויקט שנעשה לרגל 80 שנה לייסוד הקיבוץ. מבט על התמונות הקסומות מעלה שכמעט כל המשפחות מקורן בקיבוץ. חלק מהמצולמים מתגוררים ממש מעבר לגן, בשכונת מגורים חדשה שבה קוטג'ים חד ודו-משפחתיים, עם שני מקומות חנייה מסומנים ליד כל אחד מהם. רחובות הולנדיים מחברים בין הבתים והם תחומים בשער אלקטרוני החוסם מעבר של מכוניות. קצת צפונה מהם נבנית בימים אלו שכונה חדשה של צמודי קרקע. 

אזור רמות מנשה, פרדס חנה-כרכור, בנימינה וגבעת עדה, הפך בשנים האחרונות ללהיט נדל"ני נחשק. בהתאם, גם מענית והקיבוצים באזור הפכו מבוקשים, אך בהם המחירים זולים הרבה יותר לחברי הקיבוץ ומקורביהם. 

איך זה קורה? העסקאות הראשונות במענית בוצעו ב-2020, כמה חודשים אחרי שהקיבוץ רכש מרשות מקרקעי ישראל את הקרקעות למגורים שבשטחו במסגרת מה שקיבל את הכינוי "הסדרה" - הליך בו הקיבוץ רכש את שטחי המגורים. בשלב הראשון מכר הקיבוץ את הקרקעות לחברים הוותיקים שבעצם קנו את הקרקע שעליה בנויים בתי המגורים שלהם באחוזים בודדים בלבד ממחיר השוק הריאלי. כך למשל, חבר קיבוץ ותיק רכש את הקרקע עליה הוא מתגורר (לא כולל הבית יש לציין, שלרוב הוא בית קיבוץ ישן) תמורת כ-120 אלף שקל. שווי של בית בנוי על הקרקע - כפי שמלמדות עסקאות שנערכו למשל בהרחבה הקהילתית של קיבוץ משמרות הסמוך - יכול להגיע בשיא גם לשישה מיליון שקלים. בקיבוץ להבות חביבה, המרוחק רבע שעה נסיעה מחיר הבתים הבנויים נמוך יותר, "רק" ב-4.5 עד 5 מיליון שקלים. 

ניתן לטעון, ובמידה רבה של צדק, כי חברי הקיבוץ הוותיקים, אלה שגרים בקיבוץ מאז ומעולם, הרוויחו את ההנחה הגדולה הזאת ביושר ובשנים של היאחזות בקרקע. אלא שזאת הייתה רק ההתחלה, שכן השלב הבא בהסדרה היה מכירת קרקעות לבנייה חדשה לגמרי. המחירים שם היו גבוהים יותר בהשוואה למה ששילמו הוותיקים אבל עדיין מחירי רצפה. כך למשל, בסוף יוני 2022 נמכר בבנימינה מגרש של 342 מ"ר למגורים ב-2.3 מיליון שקל. כעבור שבוע נמכר במענית מגרש למגורים של 456 מ"ר, ב-649 אלף שקלים. כלומר, באותה עסקה ספציפית, ובשקלול גודל המגרשים, הקרקע במענית הייתה זולה פי 5 מאשר בבנימינה, רבע שעה נסיעה ממנו. (דוגמאות לעסקאות נוספות - בטבלה המצורפת).

בקיבוץ אחר - דגניה א' - בסמוך לכנרת, הפערים גדולים אף יותר. בקיבוץ ישנם 43 מגרשים לבניה חדשה שנמכרו בעשרה אחוזים מהמחירים במושבות מגדל וכנרת הסמוכות. בקיבוץ עין השופט, דרומית ליוקנעם, נמכרו מגרשים לבניה חדשה בכעשירית מהמחירים שהשתקפו בשתי עסקאות בהרחבה של מושב היוגב לא רחוק משם. 

חלק ניכר מהעסקאות האלו בוצעו על-ידי בנים חוזרים של הקיבוצים להם הקיבוץ נותן זכות ראשונים. מגיע להם? גם אם נאמר שכן, מה לגבי ילדי רעננה, באר שבע, קריית שמונה, גבעתיים, עפולה וכל יישובי עירוני אחר בישראל, שלא זוכים לשום הטבה דומה ביישוב שבו גדלו? 

"קיבוץ הוא לא עסקת נדל"ן, הוא אורח חיים, בדיוק כמו שלחסידות ויזנ'יץ והחבדניקים יש אורח חיים משלהם", אומר יעקב בכר, חבר קיבוץ מענית ובכיר בתנועה הקיבוצית. "יש פה חבילה, והבית הוא מרכיב אחד. אתה מציע שבגלל מחירי הנדל"ן אני אפרק את החבילה? זה לא יישוב קהילתי"

איך נשמע לכם 400 מ"ר מגרש ב-230 אלף שקל?

מענית הוא רק אחד מתוך מתוך 23 קיבוצים שהשלימו באופן פורמלי הליכי קניית קרקעות למגורים בשמונה השנים האחרונות. לפי מקורות ממשלתיים הבקיאים בנושא, עוד עשרות קיבוצים נמצאים בשלבים סופיים של חתימת עסקאות דומות. לפי הערכות מדובר לפחות בכ-7,000-8,000 מגרשים לצמודי קרקע חדשים, מעבר לקרקעות שיימכרו לוותיקי הקיבוצים. מכיוון שאלו עסקאות פטורות ממכרז, הן מדווחות באתר של רשות מקרקעי ישראל רק לאחר ההשלמה הפורמלית שלהן. אלו הודעות קצרות, כמה משפטים בלבד, המנוסחות בשפה בירוקרטית למביני עניין.

קחו למשל את כפר מסריק הסמוך לעכו, שגם לגביו פורסמה אותו הודעה יבשושית. בגין מגרש של חבר חדש, הקיבוץ שילם 200 אלף שקל למגרש של 400 מ"ר. פרופורציות? באוקטובר אותה השנה, נמכר בעכו שליש דונם תמורת מיליון שקל - מחיר הגבוה בשקלול הגודל פי 6. עוד באותה השנה: במאי נמכר מגרש של 525 מ"ר בנהריה ב-1.1 מיליון שקל, וביולי נמכר בקריית אתא מגרש של 700 מ"ר ב-1.4 מיליון שקל. מחירים הגבוהים פי 4 מאשר בכפר מסריק. 

קיבוץ גבת הסמוך לעפולה ומגדל העמק, הוא דוגמא אחרת. הקיבוץ סיים את רכישת הקרקעות למגורים שלו מהמדינה באוגוסט האחרון. חבר חדש ישלם עבור מגרש של כחצי דונם בגבת סכום של כ-220 אלף שקל, כאשר לקיבוץ יש כ-60 חלקות למגורים להציע לחברים חדשים. מנגד, במגדל העמק הסמוכה, נמכר חצי דונם בדצמבר 2021 תמורת 800 אלף שקל - מחיר הגבוה פי 3.6 מגבת. בעפולה השכנה נמכר בספטמבר 2022 מגרש של קרוב לחצי דונם ב-1.1 מיליון שקל - פי 5 מגבת. בהרחבה הקהילתית של מושב נהלל הסמוך נמכר בינואר השנה שעברה חצי דונם ב-1.86 מיליון שקל - פי 8.5 יקר יותר מאשר בגבת.

אין זה מקרה שרשימות ההמתנה להצטרפות לקיבוצים מתארכות והולכות. "בהרבה קיבוצים יש עכשיו על כל מגרש כמעט מאה מועמדים, שתבין איזה ביקוש יש לסוג כזה של חיים", אמר פיני בדש, ראש מועצת עומר, בדיון שנערך בדצמבר האחרון בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז דרום, בהתייחס להקמת יישובים חדשים בנגב. 

כמעט מיותר לציין שכל אותם מאה מועמדים ממתינים בתור עד שהקיבוץ יסיים לחלק את הקרקעות למקורביו. 

"אין לנו סבב קליטה", נאמר בשיחה עם מרכז הקליטה בקיבוץ עין שמר. "אנחנו פותחים מתחמי קליטה, קולטים חברים ואז מתכננים את הבית ובונים. יש סבב בנייה שיהיה עוד מעט, כולו לבנים (בני הקיבוץ). כולו מלא. ונפתח בהמשך עוד אחד, אבל זה ייקח עוד זמן. קשה לומר לגבי מחיר הקרקע, זה שטח שהקיבוץ מהוון אותו כעת"

"אנשים מבחוץ לא אמורים לדעת על זה"

פרנסי התנועה הקיבוצית רואים את הדברים אחרת. לתפיסתם, המדינה מתעמרת בקיבוצים כבר בעצם הדרישה לתשלום על הקרקע, שעליה יושבים הקיבוצים במשך עשורים רבים. במילים אחרות, זה שלהם גם בלי הטאבו. האם מגיע לקיבוץ לקבל עדיפות רק כי הוא קיבוץ? תלוי כמובן את מי שואלים.

מנהל רשות מקרקעי ישראל לשעבר, עדיאל שמרון, התבטא בנושא ביולי 2021 בראיון לערוץ הכנסת שם אמר, כי דרוש שינוי במצב שבו '"מרבית המושבים וקיבוצים בישראל הם יישובים קהילתיים, עם איזושהי תוספת'". אם קיבוצים ומושבים יהפכו באופן רשמי ליישובים קהילתיים ההזדמנות לרכישת קרקע למגורים שם תהיה נגישה ופתוחה לכל אחד. מנגד, ראשי התנועה הקיבוצית מתעקשים שגם בעידן הנוכחי יש משהו מיוחד בחיי הקיבוץ, והם חוזרים שוב ושוב על המנטרה לפיה, "קיבוץ זה לא עסקת נדל"ן". 

"קיבוץ הוא לא חלק מהמרקם העירוני, לא בתשתיות ולא באספקת שירותים מוניציפליים", אומר לשומרים ניר מאיר, מזכ"ל התנועה הקיבוצית. "בית צמוד קרקע בקיבוץ, הוא לא אותו מוצר כמו בית צמוד קרקע בבית בעיר השכנה. נכס של חבר קיבוץ הוא פחות סחיר מנכס אחר, וזה מוריד את הערך שלו". 

הציבור הרחב לא רואה את זה כך.

"אותי הציבור הרחב לא כל-כך מעניין. מה שנראה בעיני הציבור כעסקת נדל"ן, בעינינו זו קליטת חברים חדשים. אלו שתי נקודות מבט סותרות. הבעיה תיפתר בשינוי גישה של רמ"י וברשות התכנון, כך שתתאפשר יותר בנייה בקיבוצים. הסיפור של הנחות היסטוריות על מגרשים בקיבוצים, יישאר מאחורינו עוד עשור. בגבעת-חיים איחוד, לדוגמה, כל בית מגרש בקיבוץ נמכר לפי ערך של 91%, כי הוא השלים את מכסת המגרשים בהנחה. זאת המציאות שתהיה בקיבוצים עוד 6-7 שנים".

מאיר מסביר כי "רוב המגיעים לקיבוץ הם בנים חוזרים מכיוון שמגבילים את הבנייה בקיבוצים. ברגע שיש מספר מוגבל של בתים, עניי עירך קודמים. יש לא מעט קיבוצים שרוצים לגדול, אבל אם הם צריכים לעשות את בחירתה של סופי - להעדיף את הבן שלהם או את הבן של השכנה, ברור מה הם יעדיפו". 

לתפיסתו של יעקב בכר, אין שום בעיה עם כך שקיבוצים מתעדפים את הבנים החוזרים ולמי שבא מבחוץ קשה לדעת מתי והאם אפשר לקנות בית בקיבוץ. "אנשים מבחוץ לא אמורים לדעת על זה, והקיבוץ יכול להחליט למי הוא מקצה את הקרקע. לא ניתן לחבר'ה מבחוץ לבוא ולהרוס"

זו גם העמדה שמציג יעקב בכר, חבר קיבוץ מענית ובכיר בתנועה הקיבוצית. "המחוקק הכיר במאמצים ההיסטוריים להקמת מדינת ישראל, זה מעשה עשוי, פסק-דין חלוט של בית-המשפט העליון", הוא אומר לשומרים, "ובכל זאת, קיבוצים צריכים לשלם מיליונים כדי לשייך דירות. זה לא מציאה גדולה". 

מתברר שזו כן מציאה גדולה. אחרת איך אפשר להסביר את רשימות ההמתנה הארוכות לקניית קרקע בקיבוצים?

"אתה נכנס לאלמנט שאני זיהיתי מזמן ולשם המדינה דוחפת אותנו, ג'נטריפיקציה. אתה בא ואומר לי, 'יענ'קלה, אם אתה תפתח את זה חופשי-חופשי מחר בבוקר יש לך מאה מגרשים קנויים'". 

כנראה שזה מה שהיה קורה אם קיבוץ היה הופך באופן רשמי ליישוב קהילתי. 

"זה כמו להגיד, אם אני אחזיר בשאלה את חסידות ויז'ניץ. אתה תעז להגיד לחסידות ויז'ניץ להתנצר? מה אתה מציע לי איך לחיות? מי אתה בכלל? מה אתה מתערב בדרך החיים הריבונית שלי? אני חי במקום שבו יש כללים, יש תקנון אגודה. קיבוץ הוא לא עסקת נדל"ן, הוא אורח חיים, בדיוק כמו שלחסידות ויזנ'יץ והחבדניקים יש אורח חיים משלהם. יש פה חבילה, והבית הוא מרכיב אחד. אתה מציע שבגלל מחירי הנדל"ן אני אפרק את החבילה? עיקרון של הקיבוץ המתחדש זה עבודה עצמית, רכוש משותף, וקרן עזרה הדדית. זה לא יישוב קהילתי". 

לתפיסתו של בכר, אין שום בעיה עם כך שקיבוצים מתעדפים את הבנים החוזרים ולמי שבא מבחוץ קשה לדעת מתי והאם אפשר לקנות בית בקיבוץ. "אנשים מבחוץ לא אמורים לדעת על זה, והקיבוץ יכול להחליט למי הוא מקצה את הקרקע", הוא אומר. "לא ניתן לחבר'ה מבחוץ לבוא ולהרוס. כמו שבאו חבר'ה מקריית שמונה והרסו את גונן ואת גדות".

בכר רומז לסכסוכים שהיו בהרחבות הקהילתיות לפני כעשרים שנה בקיבוצים. הרחבות אלו אמנם סייעו להוציא קיבוצים מהבוץ הכלכלי שבו היו שרויים אז, אך במקביל הן גם גרמו לסכסוכים בין התושבים החדשים בהרחבות לבין חברי הקיבוץ הישן בסוגיות כמו שימוש בבריכה, הקמת בתי-כנסת ומחלוקות מקומיות נוספות. 

מכיוון שמדובר בעסקאות פטורות ממכרז, הן מדווחות באתר של רשות מקרקעי ישראל רק לאחר ההשלמה הפורמלית של העסקאות. אלו הודעות קצרות, כמה משפטים בלבד, המנוסחות בשפה בירוקרטית למביני עניין בלבד. ואולם, מאחורי המילים היבשות מסתתרת מציאות חברתית היוצרת הפרדה

ניר מאיר, מזכ"ל התנועה הקיבוצית: "בית צמוד קרקע בקיבוץ, הוא לא אותו מוצר כמו בית צמוד קרקע בבית בעיר השכנה. נכס של חבר קיבוץ הוא פחות סחיר מנכס אחר, וזה מוריד את הערך שלו. מה שנראה בעיני הציבור כעסקת נדל"ן, בעינינו זו קליטת חברים חדשים. אלו שתי נקודות מבט סותרות"

"אתה רואה את השטח פה - יהיו פה עוד מאה בתים, אבל זה יהיה בעוד רק כמה שנים", הסביר לנו אחד הדיירים החדשים בעין שמר. "הם מחפשים כאן משפחות עם ילד אחד או שניים, שייכנסו למערכת החינוך, צריך להיוולד אחרי 1980. יש תהליך של קבלה, הגיל הוא אחד האלמנטים, יש אבחון כלכלי, אבחון פסיכולוגי, ועדת קליטה"

"יש סבב בנייה שיהיה עוד מעט, כולו לבנים"

בשנים האחרונות, כלקח מאותם סכסוכים שהזכיר בכר, בקיבוצים מעדיפים לקבל לחברות מלאה, ומי שממלא את השורות בשכונות ההרחבה החדשה הם חברי קיבוץ חדשים שעברו תהליך סינון קפדני. כזה המצב הוא בקיבוץ עין שמר, הסמוך למענית, שבימים אלו נמצא בשלבים אחרונים של הליך הסדרת רכישת הקרקע מהמדינה. 

מסיור שקיימנו בשכונת ההרחבה ומשיחות עם משפחות שנכנסו, עולה שחלפו בין שלוש לארבע שנים מהיום שבו התחילו את תהליך הקבלה לקיבוץ ועד שקיבלו מפתח לבית הבנוי. כל משפחה, כך מספרים בקיבוץ, הייתה צריכה לשלם בין 2.5 ל-3 מיליון שקל על הבית - מחיר הכולל את הקרקע - ועוד סכום של כ-300 אלף שקל עבור הזכות להיות חברי קיבוץ. 

"אתה רואה את השטח פה - יהיו פה עוד מאה בתים, אבל זה יהיה בעוד רק כמה שנים", הסביר לנו אחד הדיירים החדשים תוך כדי פיזור אדמת חמרה בגינת ביתו. "הם מחפשים כאן משפחות עם ילד אחד או שניים, שייכנסו למערכת החינוך ולכן צריך להיוולד אחרי 1980. יש תהליך של קבלה והגיל הוא אחד האלמנטים. יש גם אבחון כלכלי, אבחון פסיכולוגי וועדת קליטה".

הדיירים החדשים שאיתם דיברנו בהרחבת עין שמר הבהירו שיהיה קשה מאוד לקנות במקום, נקודה שעלתה גם בשיחה עם מרכז הקליטה בקיבוץ. "כרגע לא, אין לנו סבב קליטה", נאמר לנו. "אנחנו פותחים מתחמי קליטה, קולטים חברים ואז מתכננים את הבית ובונים. יש סבב בנייה שיהיה עוד מעט, כולו לבנים (בני הקיבוץ). כולו מלא. ונפתח בהמשך עוד אחד, אבל זה ייקח עוד זמן. קשה לומר לגבי מחיר הקרקע, זה שטח שהקיבוץ מהוון אותו כעת. אם אתה רוצה, תשלח מייל ונרשום אותך כמתעניין".

אם יש בכל זאת אפשרות לקנות בית בעין שמר, הוא יהיה מחברי הקיבוץ הוותיקים, אחרי שיסתיים סופית הליך רכישת הקרקע מהמדינה, שבסופו גם כל מגרש בקיבוץ יהיה רשום באופן אישי על-שם חברי הקיבוץ. אמנם יהיה צריך בכלל לשמוע על הזדמנויות המכירה, שסביר להניח שיעברו מפה לאוזן בלבד, ולאחר מכן להתקבל כחבר לקיבוץ, אבל עסקה כזו צפויה להיות משתלמת במיוחד. 

כך הסביר לנו א', תושב בשנות הארבעים לחייו, אותו פגשנו בחצר ביתו, שאותו בנה במקום בית הקיבוץ הישן שרכש. בזמן שהילדים קופצים על טרמפולינה בחצר, הוא מנדב מידע נדיר. לדבריו, יש בעין שמר כ-15 או 16 יורשים שמחפשים למכור. לדבריו, אחרי שהיורשים ירכשו את הקרקע בכ-300 אלף שקל סביר להניח שהם ירצו למכור בשני מיליון. "יהיו פה יורשים ואז שווה לתפוס את הבתים האלו, זו זכייה בלוטו", הסביר א'. "אתה לוקח בית ישן, משלם על השטח, ויכול לבנות בית חדש". 

איך אמרו החברים בקיבוץ קודם לכן, קיבוץ זה לא עסקת נדל"ן? או שאולי בעצם כן.